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8 octobre 2026
Le revenu cadastral est le chiffre le plus consulté et le moins compris de la fiscalité immobilière belge. Il sert de base au précompte immobilier que vous payez chaque année, il entre dans votre déclaration fiscale, et il suit le bien quand vous le vendez.
Pour l'année des revenus 2026, le coefficient d'indexation du revenu cadastral s'élève à 2,3000. Un revenu cadastral de 1 200 euros vaut donc 2 760 euros indexés. C'est sur ce montant, et non sur la valeur de votre maison, que l'impôt se calcule.
Source officielle : avis d'indexation du SPF Finances, exercice d'imposition 2027, article 518 du Code des impôts sur les revenus 1992.
Qu'est-ce que le revenu cadastral exactement ?
Le revenu cadastral correspond au revenu moyen normal net que le bien rapporterait à son propriétaire en un an, au moment de référence. C'est la définition du SPW Finances. Autrement dit : un loyer théorique annuel, net de charges, estimé une fois pour toutes.
Le moment de référence est le 1er janvier 1975. Les revenus cadastraux actuels ont été établis lors de la dernière péréquation générale, entrée en vigueur au 1er janvier 1985. Aucune péréquation n'a eu lieu depuis. Votre maison est donc évaluée sur le marché locatif d'il y a cinquante ans, corrigé chaque année par un coefficient d'indexation.
Cela explique une anomalie que je vois régulièrement à Liège : deux maisons voisines de valeur comparable aujourd'hui peuvent avoir des revenus cadastraux très différents, selon qu'elles ont été rénovées et déclarées, ou pas.
Le calcul du revenu cadastral indexé, en une ligne
Revenu cadastral indexé = revenu cadastral de base × 2,3000 pour l'année des revenus 2026.
Le coefficient vient de la division de la moyenne des indices des prix de 2025 (135,30) par celle des années 1988 et 1989 (58,825). Il était de 2,2446 pour l'année des revenus 2025.
Comment passe-t-on du revenu cadastral au précompte immobilier ?
En Wallonie, la formule officielle est la suivante : précompte immobilier = revenu cadastral indexé × taux global. Le taux global vaut 1,25 pour cent au profit de la Région, auxquels s'ajoutent les centimes additionnels de la province et de la commune.
Ce sont ces centimes qui font l'écart. Ils sont votés chaque année par chaque conseil communal et chaque conseil provincial, et ils peuvent changer d'une année à l'autre. Herstal, par exemple, a voté 2 600 centimes additionnels pour l'exercice 2025, comme pour 2024.
Concrètement, la part régionale de 1,25 pour cent est multipliée par les centimes additionnels. C'est pourquoi un propriétaire paie rarement 1,25 pour cent de son revenu cadastral indexé, mais plutôt dix à quinze fois ce montant.
Le détail du calcul avec des exemples chiffrés se trouve dans l'article calculer son précompte immobilier en Wallonie.
Qui paie le précompte
- Le propriétaire
- Le possesseur
- L'emphytéote
- Le superficiaire
- L'usufruitier
Qui ne paie pas
- Le locataire
- Le nu-propriétaire
- Toute clause de bail contraire est illégale
- Une réduction obtenue par un locataire est accordée au bailleur et déductible du loyer
Votre revenu cadastral colle-t-il à la réalité de votre bien ?
Un revenu cadastral trop haut alourdit votre précompte chaque année. Trop bas après des travaux, il devient un problème au moment de vendre. Nous regardons les deux, gratuitement et sur place.
Quelles réductions de précompte immobilier existent en Wallonie ?
Trois réductions existent, et toutes les conditions s'apprécient au 1er janvier de l'année concernée. L'habitation modeste n'est pas automatique : il faut la demander.
- Habitation modeste. La somme du revenu cadastral non indexé de votre habitation et de celui de tous vos autres biens en Belgique ne dépasse pas 745 euros, le bien est votre habitation unique, et vous l'occupez personnellement.
- Charge du ménage. Le ménage qui occupe le bien compte au moins deux enfants en vie, ou une personne handicapée, ou une autre personne à charge avec un lien familial, par exemple un parent âgé.
- Personne handicapée ou grand invalide de guerre. L'occupant est reconnu grand invalide de guerre, ou présente une invalidité d'au moins 66 pour cent reconnue avant l'âge de 65 ans.
Vous avez six mois pour introduire la demande, à compter du troisième jour ouvrable qui suit la date d'envoi de l'avertissement-extrait de rôle. Attention à un piège : toute modification de votre situation patrimoniale au 1er janvier, un héritage ou un achat par exemple, supprime les réductions. Il faut alors les redemander.
Le cas que presque personne ne connaît
Un propriétaire personne physique qui confie son bien à une agence immobilière sociale ou à un opérateur agréé du Code wallon du logement durable paie un précompte immobilier de 0,00 pour cent. Pour une personne morale, le taux tombe à 0,8 pour cent.
La réduction s'applique à partir du 1er janvier qui suit la signature de la convention, et elle est automatique : l'agence transmet elle-même la liste des biens au SPW Finances. Sur un immeuble de rapport liégeois, l'économie annuelle se compte en milliers d'euros.
Quand le revenu cadastral peut-il être revu ?
Si vous n'avez jamais reçu de notification, votre revenu cadastral est définitif. Il ne peut être réévalué que dans trois cas : l'immeuble est agrandi, reconstruit, ou notablement modifié.
Dans ces cas, vous devez le déclarer vous-même. Le délai est de trente jours après la fin des travaux, sur base du permis d'urbanisme. Ne pas le faire expose à une amende de 250 à 3 000 euros, et le contrôle s'est nettement durci : le SPF Finances a sanctionné 61 dossiers en 2024 et 459 en 2025.
Si vous recevez une notification de nouveau revenu cadastral et que le montant vous paraît excessif, vous avez deux mois pour réclamer. Ce délai court à partir de la date de notification et il est prévu sous peine de déchéance.
La procédure complète, les pièces à joindre et les chances de succès sont détaillées dans comment faire baisser son revenu cadastral.
Que change le revenu cadastral quand vous vendez votre bien ?
Trois choses, et elles comptent plus qu'on ne le croit.
Premièrement, l'acheteur voit le revenu cadastral dans l'acte et calcule immédiatement son précompte annuel. Un revenu cadastral anormalement élevé pour le quartier refroidit, parce qu'il signale une charge récurrente que l'acheteur paiera pendant vingt ans.
Deuxièmement, un revenu cadastral resté bas alors que le bien a été lourdement rénové est un signal d'alerte. Le notaire le verra, l'acheteur aussi, et la régularisation suivra. Mieux vaut avoir déclaré les travaux avant la mise en vente que découvrir le problème au compromis.
Troisièmement, le revenu cadastral conditionne encore l'accès au taux réduit de 3 pour cent des droits d'enregistrement en Wallonie pour votre acheteur, selon sa situation. Un dossier propre facilite son financement, donc votre vente.
Sur ce point, voir les 3 pour cent de droits d'enregistrement en Wallonie.
Où trouver votre revenu cadastral en deux minutes ?
- MyMinfin. Rubrique Mon patrimoine, puis Données cadastrales. Vous y voyez le revenu cadastral de base de chacun de vos biens.
- Votre avertissement-extrait de rôle. Le SPW Finances l'envoie au second semestre. Il reprend le revenu cadastral indexé, le taux global appliqué et le détail des centimes additionnels de votre commune.
- Votre acte d'achat. Le revenu cadastral y figure, mais c'est celui du jour de l'acte. Il a pu changer depuis.
Un mot sur les retards de paiement : le taux légal est de 4 pour cent l'an, calculé dès le premier du mois qui suit l'échéance. Aucun intérêt n'est dû sous 5 euros par mois, ce qui revient à un solde restant inférieur à 1 500 euros.
Ce que le précompte immobilier pèse en Wallonie
Il rapporte 1,8 milliard d'euros par an, chiffre 2022. Les communes en reçoivent 59 pour cent, les provinces 38,5 pour cent, et le solde revient à la Région.
Autrement dit, quand vous payez votre précompte, près de six euros sur dix financent votre commune. C'est aussi pour ça que les centimes additionnels varient autant d'une entité à l'autre.
Vous vendez et votre dossier cadastral vous inquiète ?
Travaux non déclarés, revenu cadastral incohérent avec le quartier, doute sur ce que l'acheteur va découvrir. Nous faisons le point avant la mise en vente, pas pendant. L'estimation est gratuite et sans engagement.