Acheter en Espagne quand on vit en Belgique
Beaucoup de propriétaires liégeois nous en parlent : un appartement sur la Costa Blanca, une maison dans l'arrière-pays, un pied-à-terre pour la retraite.
L'achat lui-même se fait sur place, avec un notaire espagnol. Ce que la plupart découvrent trop tard, c'est que la Belgique a son mot à dire, chaque année, sur ce bien.
Le point que presque personne n'anticipe : le revenu cadastral belge
Depuis la loi du 17 février 2021, un habitant du Royaume qui possède un bien immobilier à l'étranger doit le déclarer au SPF Finances. L'administration lui attribue alors un revenu cadastral belge, qu'il doit reporter dans sa déclaration d'impôt. Procédure détaillée sur le site du SPF Finances.
La déclaration se fait via MyMinfin, rubrique « Consulter mes données immobilières », puis « Déclarer un bien à l'étranger ». Une déclaration par bien, ou par groupe de biens formant une seule unité d'habitation.
Ce n'est pas une formalité ponctuelle. Une vente, une transformation, un agrandissement ou une rénovation notable doivent aussi être déclarés, et peuvent faire réévaluer le revenu cadastral.
Comment le montant est calculé
Si vous connaissez la valeur locative ou la valeur vénale du bien en 1975, vous l'indiquez et elle sert de base.
Sinon, l'administration applique la formule suivante : valeur vénale actuelle divisée par un facteur de correction, puis multipliée par 5,3 pour cent. Le facteur de correction change chaque année.
Pour un terrain non bâti à l'étranger, le barème est de 2 euros par hectare.
Ce que ça change concrètement
- Un revenu imposable en plus. Le revenu cadastral étranger entre dans votre déclaration, au cadre III, comme un bien belge.
- Un effet sur le taux. Même lorsqu'une convention préventive de double imposition exonère le revenu en Belgique, il est pris en compte pour déterminer le taux appliqué à vos autres revenus. C'est la réserve de progressivité.
- Une réclamation possible. Le revenu cadastral vous est notifié officiellement. Vous disposez de deux mois pour le contester, comme pour un bien belge.
La logique est la même que pour un bien situé en Wallonie. Si le mécanisme du revenu cadastral ne vous est pas familier, nous l'avons détaillé ici : revenu cadastral, calcul et indexation.
Notre position
Nous ne vendons pas de biens en Espagne et nous ne prétendons pas le contraire. Notre terrain, c'est la province de Liège.
Là où nous sommes utiles, c'est en amont et en aval. En amont : estimer et vendre votre bien liégeois pour financer le projet espagnol, dans le bon ordre et sans brader. En aval : vous dire ce que ce second bien va changer dans votre situation belge, et vous orienter vers les bons interlocuteurs.
Je ne suis ni notaire ni conseiller fiscal, et cette page n'est pas un avis fiscal. Les chiffres cités viennent du SPF Finances. Pour votre cas précis, parlez à votre comptable ou à votre notaire.
Un projet en Espagne financé par la vente d'un bien liégeois ?
Nous estimons votre bien gratuitement et nous vous disons dans quel ordre mener les deux opérations. Sur place, sans engagement.