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3 octobre 2026
L'essentiel en trois points
- Le notaire ne garde presque rien. Sur la facture totale, la part qui le rémunère tourne autour de 10 à 15 %. Le reste, ce sont des taxes qu'il collecte pour l'État.
- L'acheteur paie l'acte, le vendeur paie les documents. PEB, contrôle électrique, urbanisme, sol et mainlevée d'hypothèque sont à votre charge.
- 3 % ou 12,5 %, c'est 24 000 € d'écart sur un bien à 250 000 €. Ce taux décide du profil d'acheteur que votre bien peut attirer, donc du prix.
Les frais de notaire ne vont presque pas au notaire
Commençons par le malentendu qui revient dans huit conversations sur dix. Quand un acheteur dit « j'ai 25 000 € de frais de notaire », il pense que cette somme part dans la poche d'une étude. C'est faux, et l'écart est énorme.
Sur ce montant, la part qui rémunère réellement le notaire tourne autour de 10 à 15 %. Le reste, ce sont des taxes et des frais que le notaire collecte pour le compte de l'État et des administrations, puis reverse. Le détail poste par poste est publié par la Fédération du notariat sur notaire.be. C'est la source à montrer à un acheteur qui s'étrangle devant le décompte.
Pour nous, vendeurs, cette distinction n'est pas un détail théorique. Un acheteur qui comprend la composition de ses frais arrête de négocier le prix pour « compenser le notaire ». Vous gagnez une discussion que vous n'avez même pas besoin d'avoir.
Qui paie quoi : la règle, et les exceptions
La règle belge est simple et elle n'est presque jamais discutée : les frais de l'acte d'achat sont à charge de l'acquéreur. Le vendeur, lui, supporte les frais liés à la mise en vente et à la libération juridique du bien.
- À charge de l'acheteur : droits d'enregistrement, honoraires de l'acte d'achat, frais de recherches et de transcription hypothécaire, et, s'il emprunte, les frais de l'acte de crédit.
- À charge du vendeur : certificat PEB, contrôle de l'installation électrique, attestation de citerne à mazout le cas échéant, information urbanistique communale, attestation de sol, mainlevée éventuelle d'une hypothèque, et les honoraires de son agence.
- Partagé ou négocié : très rarement, dans des ventes entre proches ou en succession, les parties répartissent autrement. Cela se décide avant le compromis, pas après.
Un piège revient régulièrement en province de Liège : le vendeur qui a encore un crédit en cours découvre au moment de l'acte qu'il doit payer une mainlevée d'hypothèque. Ce n'est pas une surprise agréable quand on a déjà réservé son déménagement. Comptez plusieurs centaines d'euros, parfois plus de mille si plusieurs inscriptions existent.
Le détail des frais côté acheteur, poste par poste
Le poste dominant, de loin, ce sont les droits d'enregistrement. Depuis la réforme wallonne entrée en vigueur en 2025, le taux est de 3 % pour l'habitation propre et unique, et de 12,5 % dans les autres cas. Les conditions exactes et les cas particuliers figurent dans la FAQ officielle du Service public de Wallonie, et nous les avons détaillées côté vendeur dans notre article sur les droits d'enregistrement à 3 %.
- Droits d'enregistrement : 3 % ou 12,5 % de la base imposable, calculés sur le prix de vente ou la valeur vénale si celle-ci est supérieure.
- Honoraires du notaire : tarif dégressif fixé par arrêté royal, identique dans toutes les études du pays. Soumis à 21 % de TVA.
- Frais de recherches et formalités : relevés hypothécaires, cadastre, urbanisme, sol, succession éventuelle. Un forfait de quelques centaines d'euros en pratique.
- Frais de l'acte de crédit : uniquement si l'acheteur emprunte. Droit d'enregistrement de l'hypothèque, honoraires et inscription.
Ce que cela donne concrètement : sur une maison à 250 000 € achetée par un primo-acquéreur qui remplit les conditions de l'habitation propre et unique, les droits d'enregistrement représentent 7 500 €. Au même prix, pour un investisseur taxé à 12,5 %, ils montent à 31 250 €. Près de 24 000 € d'écart, sur le même bien, le même jour.
Pourquoi cet écart de 24 000 € vous concerne, vous, vendeur
Parce qu'il détermine qui peut acheter chez vous.
Un bien de 250 000 € en bon état, dans un quartier résidentiel de Liège, intéresse surtout des ménages qui y habiteront. Ils bénéficient du taux réduit et leur budget total reste tenable. Le même bien, divisé en deux appartements et loué, intéresse un investisseur qui, lui, paiera 12,5 %. Pour conserver son rendement, il déduira ces droits de ce qu'il est prêt à proposer.
Résultat : le prix que vous pouvez espérer dépend du profil d'acheteur que votre bien attire, et ce profil dépend de la façon dont vous le présentez. C'est exactement ce que nous regardons dans une estimation, et c'est aussi la logique qu'on applique quand on prépare un bien avant la mise en vente.
Vous voulez savoir qui achètera votre bien, et à quel prix ?
L'estimation Optimum part du bien, du quartier et des transactions réelles, pas d'une moyenne communale. Elle est gratuite et sans engagement, et nous offrons le certificat PEB, d'une valeur de 400 €, si vous nous confiez le mandat.
Les trois moments où le notaire entre dans votre vente
Beaucoup de vendeurs croient que le notaire arrive à la fin. En réalité, il intervient trois fois, et la première est la plus déterminante.
- Avant le compromis : il vérifie votre titre de propriété, les servitudes, l'existence d'un droit de préemption, la situation urbanistique. C'est là que les mauvaises surprises se détectent, quand elles sont encore réparables.
- À la signature du compromis : il rédige ou relit l'acte, fixe les conditions suspensives et les délais. Un compromis mal rédigé est la première cause de vente qui se défait.
- À l'acte authentique : il perçoit le prix, règle les droits d'enregistrement, lève les inscriptions hypothécaires, transcrit l'acte et vous verse le solde. Quatre mois maximum après le compromis, en principe.
Nous détaillons ce que le compromis engage réellement dans cet article. C'est le document le plus sous-estimé de toute la chaîne.
Faut-il un notaire, ou deux ?
Vous pouvez parfaitement avoir chacun le vôtre. Et cela ne coûte pas plus cher : les deux notaires se partagent les mêmes honoraires, qui ne doublent pas. C'est une règle que peu de gens connaissent et qui mérite d'être rappelée systématiquement.
Notre position chez Optimum : si l'opération est simple, un seul notaire suffit et va plus vite. Dès qu'il y a une indivision, une succession, une société, un bien occupé ou un montage un peu technique, prenez le vôtre. Le surcoût est nul, le confort est réel.
Les erreurs qu'on voit encore passer
- Signer un compromis sans condition suspensive de crédit. L'acheteur qui n'obtient pas son financement reste engagé. En pratique, cela finit mal pour tout le monde et le bien ressort sur le marché avec une mauvaise histoire.
- Oublier le PEB avant la publication de l'annonce. L'indicateur énergétique est obligatoire dès la mise en vente de l'annonce, et son absence expose le vendeur à une amende administrative.
- Fixer une date d'acte irréaliste. Quatre mois, c'est le délai normal. Promettre six semaines parce que l'acheteur insiste met tout le monde sous pression pour rien.
- Négliger l'attestation de sol. En province de Liège, avec notre passé industriel, c'est un sujet qui ressort plus souvent qu'ailleurs.
Sur le PEB précisément, les obligations du vendeur sont décrites sur le portail de la Wallonie, et nous avons consacré un article complet au nouveau certificat et à ce qu'il change sur le prix.
Un ordre de grandeur, pour fixer les idées
Sur un bien de 250 000 € acheté en habitation propre et unique, un acheteur wallon doit raisonnablement prévoir, en plus du prix, de l'ordre de 13 000 à 15 000 € entre droits, honoraires et formalités, hors frais d'acte de crédit. Le simulateur de notaire.be donne le chiffre exact selon la situation. Pour le prix de référence de votre commune, Statbel publie les médianes calculées sur les actes passés, pas sur les annonces. C'est la seule statistique belge qui ne se trompe pas de base de calcul.
Fabien Szmaj, agent immobilier agréé IPI sous le numéro 104.333, pilote Optimum depuis plus de trente ans. Sur la majorité des dossiers que nous suivons, la question des frais arrive au moment de la négociation et fait perdre du temps à tout le monde. La traiter dès la première visite, chiffres à l'appui, change la qualité des offres reçues.
Questions fréquentes
Qui paie les frais de notaire, l'acheteur ou le vendeur ?
L'acheteur paie les frais de l'acte d'achat. Le vendeur paie les documents obligatoires de son bien, l'éventuelle mainlevée d'hypothèque et les honoraires de son agence.
Les honoraires du notaire sont-ils négociables ?
Non. Ils sont fixés par arrêté royal et sont identiques dans toutes les études de Belgique. Un notaire qui proposerait un tarif inférieur sortirait du cadre légal.
Cela coûte-t-il plus cher de prendre chacun son notaire ?
Non. Les honoraires sont partagés entre les deux études et ne sont pas doublés. Vous payez la même chose avec deux notaires qu'avec un seul.
Combien de temps entre le compromis et l'acte ?
Quatre mois au maximum, dans le régime habituel. Le délai court à partir de la signature du compromis et sert notamment à obtenir le financement et à purger les droits de préemption.
Le notaire peut-il refuser de passer l'acte ?
Oui, s'il constate un obstacle juridique : titre de propriété incomplet, infraction urbanistique non régularisée, saisie, désaccord entre indivisaires. C'est précisément pour cela qu'il faut le saisir avant le compromis, et pas après.
Quels frais prévoir si je vends un bien reçu en succession ?
Il faut une attestation ou un certificat d'hérédité, et l'accord de tous les indivisaires. Les droits de succession se règlent indépendamment de la vente. Nous avons détaillé le sujet dans notre article sur la vente d'un bien en indivision.
Vendre sans mauvaise surprise au moment de l'acte
Nous préparons le dossier complet avant la mise en vente : PEB, électricité, urbanisme, sol. Le notaire reçoit un dossier propre, et la vente ne se bloque pas trois semaines avant la signature.