Divorce ou séparation : qui garde la maison et à quelle valeur

Dans une séparation, la maison est presque toujours le point le plus dur. Elle représente l'essentiel du patrimoine, elle porte le crédit, et elle est chargée d'affect. Le reste se négocie, elle se subit.

Il n'y a pourtant que trois issues possibles. L'un rachète la part de l'autre. On vend et on partage. Ou le juge tranche. Les trois dépendent d'un seul chiffre : la valeur du bien.

Les trois issues possibles

Dans les faits, la troisième issue sert surtout de menace crédible qui débloque les deux premières.

Comment se calcule le rachat de part

Le principe est simple. On part de la valeur du bien, on déduit le solde restant dû du crédit, et on obtient la valeur nette. Celui qui reste rachète la part de l'autre dans cette valeur nette, selon la répartition de propriété inscrite à l'acte d'achat.

Exemple. Une maison estimée à 280 000 euros, un crédit dont il reste 110 000 euros à rembourser. La valeur nette est de 170 000 euros. Si les deux sont propriétaires pour moitié, celui qui reste rachète 85 000 euros à l'autre.

À ce montant s'ajoutent les frais. Le notaire doit acter le partage, et des droits sont dus. Le taux applicable en Wallonie a été modifié récemment, et les sources publiques se contredisent sur le chiffre en vigueur. Demandez-le à votre notaire pour la date de votre acte, c'est le seul chiffre qui comptera.

Point souvent oublié : la répartition ne suit pas forcément le cinquante-cinquante. Si l'un des deux a apporté des fonds propres à l'achat ou remboursé seul une partie du crédit, cela se discute. L'acte d'achat et les relevés bancaires font foi.

Pourquoi une estimation extérieure débloque la discussion

Celui qui veut racheter a intérêt à une valeur basse. Celui qui part a intérêt à une valeur haute. Tant que chacun avance son propre chiffre, la discussion tourne en rond et se charge d'affect.

Un écrit émis par un tiers qui n'a rien à gagner dans l'opération change la nature de l'échange. Ce n'est plus votre avis contre le sien, c'est un document daté qui expose sa méthode et les biens comparables retenus.

Pour moi, c'est le meilleur investissement de toute la procédure, et il est gratuit chez nous. Quand les deux parties veulent une sécurité juridique supplémentaire, elles peuvent aussi désigner ensemble un expert immobilier, qui sera payant mais opposable en justice.

Et si l'autre refuse de vendre ?

Personne ne peut être contraint de rester dans une indivision. Chaque indivisaire peut provoquer le partage, et le tribunal désigne alors un notaire pour y procéder.

Si le bien ne peut pas être partagé en nature, et une maison ne se coupe pas en deux, il est vendu. Le plus souvent en vente publique, parfois de gré à gré si le tribunal l'autorise.

Le coût de cette voie est réel : frais de procédure, honoraires du notaire désigné, délais de plusieurs mois à plusieurs années, et un prix de vente publique généralement inférieur au prix de marché. C'est précisément pour cette raison qu'elle aboutit rarement. Dès que les deux parties chiffrent ce qu'elles perdent, l'accord redevient possible.

Le crédit, le point que les banques traitent en dernier

Si vous rachetez la part de l'autre, vous devez obtenir de la banque qu'elle libère votre ex-conjoint de la dette. Tant que ce n'est pas acté, il reste solidairement tenu, même s'il ne vit plus dans le bien et même si le divorce est prononcé.

La banque ne le fera que si vos revenus seuls supportent la charge. Posez la question avant de vous engager sur un rachat, pas après. Un accord de principe écrit de la banque vaut mieux qu'une promesse orale.

Si vous vendez plutôt que de racheter, le crédit est remboursé à l'acte et la question de la mainlevée se pose différemment. Nous l'avons détaillée dans notre article sur la vente d'une maison avec un crédit hypothécaire en cours.

Faut-il vendre avant ou après le divorce ?

Il n'y a pas de règle. Vendre avant simplifie la liquidation du régime matrimonial, puisqu'il ne reste qu'une somme à répartir au lieu d'un bien à évaluer.

Vendre après laisse plus de temps, mais prolonge l'indivision, donc les charges communes, le crédit commun et les occasions de désaccord.

Mon conseil, et c'est un avis : si la décision de séparation est prise et que personne ne peut racheter seul, vendez tôt. Chaque mois d'indivision ajoute une facture et une discussion.

Vendre vite ou vendre bien

La tentation, dans une séparation, est de brader pour en finir. C'est l'erreur la plus coûteuse, et elle se paie sur les deux parts à la fois.

Un bien correctement estimé et correctement présenté se vend dans un délai normal. Un bien bradé part vite mais laisse 15 à 20 pour cent sur la table, divisés par deux. Les leviers qui font la différence sont détaillés dans notre article sur la vente rapide d'une maison.

Les questions que l'on nous pose

Qui garde la maison en cas de divorce ?

Aucune règle automatique n'attribue le logement à l'un ou à l'autre. Cela se décide par accord, ou par le juge en fonction de la situation, notamment la présence d'enfants. La propriété reste réglée par l'acte d'achat.

Comment fixer la valeur de la maison lors d'une séparation ?

Par une estimation extérieure acceptée des deux côtés. Une agence le fait gratuitement et remet un écrit daté. Pour une valeur opposable en justice, il faut une expertise payante, désignée d'un commun accord ou par le tribunal.

Peut-on vendre la maison si l'un des deux refuse ?

Pas directement. Il faut provoquer le partage devant le tribunal, qui désigne un notaire. Le bien finit vendu, mais au prix d'une procédure longue et coûteuse.

Qui paie le crédit pendant la séparation ?

Les deux restent tenus envers la banque tant que l'acte n'a pas réglé la question, quel que soit l'accord passé entre eux. Un arrangement privé ne lie pas la banque.

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