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3 octobre 2026
L'essentiel en trois points
- La décote énergétique dépasse désormais le coût des travaux. C'est ce qui rend la maison à retaper intéressante à Liège.
- L'audit logement vient avant les travaux. Commencer le chantier avant l'audit fait perdre le bénéfice des primes wallonnes.
- Prix d'achat plus travaux ne donne pas la valeur finale. Chaque quartier a un plafond de prix, et il ne se dépasse pas.
Pourquoi la maison à rénover redevient intéressante à Liège
Pendant dix ans, acheter une maison en bon état coûtait à peine plus cher qu'acheter une maison à retaper. L'écart de prix ne couvrait pas les travaux, et l'arbitrage était vite fait.
Ce n'est plus vrai. Depuis que le certificat énergétique est devenu un critère de décision pour les acheteurs, les biens classés F et G se négocient nettement en dessous du marché. L'écart s'est creusé, et il dépasse désormais, dans certains dossiers, le coût réel de la remise à niveau.
Autrement dit : la décote énergétique est devenue une marge pour celui qui sait rénover. Encore faut-il chiffrer juste. C'est tout l'objet de cet article. Sur l'autre versant du même phénomène, nous avons expliqué ce que le certificat PEB change pour un vendeur.
Les quatre questions à poser avant même de visiter
- Quelle est la classe énergétique ? Elle figure obligatoirement dans l'annonce et se vérifie dans le registre officiel des certificats, numéro de certificat en main.
- Le gros œuvre est-il sain ? Toiture, charpente, murs, humidité ascensionnelle. Une maison liégeoise d'avant 1945 sans drainage peut coûter très cher à assainir.
- L'électricité est-elle conforme ? Le vendeur doit fournir le procès-verbal de contrôle. Une installation non conforme doit être remise en ordre dans les dix-huit mois.
- Y a-t-il des infractions urbanistiques ? Une véranda, une division en appartements ou un aménagement de combles non déclarés bloquent la revente et compliquent les primes.
Le registre officiel des certificats PEB est consultable sur energie.wallonie.be, et la liste des certificateurs agréés est publiée au même endroit, sur cette page. Les obligations du vendeur, elles, sont décrites sur le portail de la Wallonie.
Le budget travaux, poste par poste
Ce qui suit, ce sont des ordres de grandeur que nous observons sur les dossiers liégeois. Ils ne remplacent pas trois devis, ils servent à savoir si une maison mérite une deuxième visite ou pas.
- Isolation de la toiture : le poste au meilleur rapport entre coût et gain énergétique. C'est presque toujours par là qu'il faut commencer.
- Châssis et vitrage : poste lourd, surtout en façade avant d'une maison classée ou située en zone protégée, où les contraintes esthétiques s'ajoutent.
- Chauffage : le remplacement d'une ancienne chaudière mazout change la classe du certificat de façon visible. C'est aussi là que se décide le coût d'usage des quinze prochaines années.
- Électricité complète : à prévoir systématiquement sur une maison dont l'installation date d'avant les années 1980.
- Humidité et drainage : le poste le plus difficile à chiffrer sans expertise, et celui qui fait le plus de dégâts quand on le sous-estime.
- Finitions, cuisine, salle de bain : le poste le plus visible, et paradoxalement le moins urgent. Il ne change presque rien à la valeur énergétique du bien.
La règle que nous répétons aux acheteurs : budgétez le gros œuvre et l'énergie d'abord, les finitions ensuite. L'inverse est la façon la plus courante de se retrouver avec une belle cuisine dans une maison qui reste en classe F.
Les primes wallonnes : ce qu'il faut savoir avant de signer
Le régime wallon de soutien à la rénovation a été revu en 2025. Le dispositif en vigueur et ses conditions figurent sur la page officielle du Service public de Wallonie. Trois points conditionnent tout le reste.
- L'audit logement en amont. Dans le régime des primes habitation, la demande se construit autour d'un audit réalisé par un auditeur agréé, avant les travaux. Commencer les travaux avant l'audit, c'est perdre le bénéfice des primes.
- Le montant dépend des revenus. Les catégories de revenus modulent fortement l'aide. Un même chantier n'est pas subsidié de la même manière selon le ménage.
- Les délais comptent. Les demandes et les justificatifs répondent à un calendrier précis. Un dossier introduit hors délai est refusé, même si les travaux sont irréprochables.
Notre conseil, et il est très concret : faites réaliser l'audit avant la signature de l'acte, ou au plus tard dans les semaines qui suivent. Un audit coûte quelques centaines d'euros et il conditionne plusieurs milliers d'euros d'aides.
Vous avez une maison à rénover à vendre ?
Les biens classés F et G se vendent, et parfois mieux qu'on ne le croit, à condition d'être positionnés juste. Nous estimons gratuitement votre bien, travaux compris, et nous offrons le certificat PEB d'une valeur de 400 € si vous nous confiez le mandat.
Les droits d'enregistrement changent le calcul
Depuis la réforme wallonne, le taux est de 3 % pour l'habitation propre et unique et de 12,5 % dans les autres cas. Les conditions sont détaillées sur notaire.be, et nous les avons reprises côté vendeur dans cet article.
Pour un acheteur qui compte habiter la maison qu'il rénove, cela change l'équation. Sur un bien à 200 000 €, les droits passent de 25 000 € à 6 000 €. Ces 19 000 € d'écart, ce sont exactement une toiture isolée et des châssis remplacés.
C'est aussi pour cette raison qu'une maison à rénover, à Liège, intéresse en priorité des ménages qui vont y vivre, et beaucoup moins des investisseurs purs. En tant que vendeur, cela vous dit à qui parler.
Où chercher, concrètement, dans l'agglomération liégeoise
Nous ne donnerons pas de classement des quartiers, parce qu'il n'a aucun sens à l'échelle d'une rue. Mais quelques logiques tiennent.
- Les maisons de maître du centre et des hauteurs offrent des volumes impossibles à reconstruire aujourd'hui, avec des coûts de remise à niveau élevés et des contraintes patrimoniales fréquentes.
- Les quartiers résidentiels de première couronne, à Grivegnée, Angleur, Rocourt ou Chênée, concentrent les maisons des années 1950 à 1970 : un gros œuvre généralement sain, une isolation à refaire entièrement, et des budgets prévisibles.
- Les communes périphériques, vers Juprelle, Alleur ou Embourg, proposent des terrains plus généreux et des maisons dont l'extension est souvent possible, ce qui ouvre des marges que le bâti urbain n'offre plus.
Pour les prix de référence par commune, Statbel publie les médianes calculées sur les actes notariés et non sur les annonces. C'est la statistique la plus fiable disponible, et la seule que nous citons.
L'erreur de calcul la plus fréquente
Prix d'achat plus travaux ne donne pas la valeur finale.
Une maison achetée 180 000 € avec 90 000 € de travaux ne vaut pas 270 000 € automatiquement. Elle vaut ce que vaut une maison rénovée équivalente dans le même quartier, et cette valeur a un plafond. Quand le plafond du quartier est à 250 000 €, l'opération est perdante de 20 000 €, quelle que soit la qualité du chantier.
C'est pour cela que nous recommandons de faire estimer la valeur après travaux avant d'acheter, pas après. Notre méthode est décrite dans cet article, et les étapes complètes d'une vente dans celui-ci.
Fabien Szmaj, agent immobilier agréé IPI sous le numéro 104.333, dirige Optimum depuis plus de trente ans. Sur les maisons à rénover que nous mettons en vente dans l'agglomération liégeoise, les acheteurs qui vont au bout sont presque toujours ceux qui sont arrivés avec un chiffrage préparé. Les autres se découragent entre la deuxième et la troisième visite.
Questions fréquentes
Faut-il un audit logement pour obtenir les primes en Wallonie ?
Dans le régime des primes habitation, oui : l'audit réalisé par un auditeur agréé précède les travaux et structure la demande. Démarrer les travaux avant l'audit fait perdre le bénéfice des aides.
Combien coûte l'isolation d'une toiture ?
Cela dépend de la surface, de l'accessibilité et de la technique choisie. C'est le poste au meilleur rapport entre coût et gain énergétique, et il est systématiquement le premier à traiter. Faites établir trois devis, les écarts entre entrepreneurs sont réels.
Une maison classée F ou G se vend-elle encore ?
Oui, mais avec une décote et un délai plus longs. L'acheteur type n'est plus le même : ce sont des ménages qui rénovent eux-mêmes ou des acquéreurs qui intègrent les travaux dans leur crédit.
Peut-on inclure les travaux dans son crédit hypothécaire ?
C'est courant. Les banques acceptent généralement de financer l'achat et la rénovation dans un même dossier, sur base de devis. Posez la question avant le compromis, pas après.
Combien de temps dure une rénovation complète ?
Sur une maison de première couronne liégeoise, comptez de douze à dix-huit mois entre la signature de l'acte et l'emménagement, avec les délais d'entrepreneurs actuels. Les plannings annoncés en six mois se tiennent rarement.
Dois-je refaire le certificat PEB après les travaux ?
Il le faudra pour une revente ou une mise en location ultérieure, et c'est aussi la seule façon de matérialiser le gain obtenu. Un bien passé de G à C avec un nouveau certificat ne se vend pas du tout comme le même bien sans document.
Vendre une maison à rénover, c'est un métier à part
Le positionnement de départ décide de tout : trop haut, le bien s'use sur le marché ; trop bas, vous laissez de l'argent. Nous estimons gratuitement, avec les comparables réels du quartier.